Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Нотариальное заверение долей при продаже всей квартиры

Нотариальное заверение долей при продаже всей квартиры

Нотариальное заверение долей при продаже всей квартиры

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности).

Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки. Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы.

Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Порядок действий при продаже недвижимости 2 собственниками

Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

  • Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
  • Оплатить госпошлину за составление основного договора.
  • Получить выписку из ЕГРН.
  • Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
  • Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
  • Оговорить с покупателем особенности проведения сделки. Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.
  • Оформить передаточный акт, смотровой лист.
  • При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
  • Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
  • Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.

Нотариус обязателен в таких ситуациях

  • Редкий случай: Супруги купили долю квартиры, оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру) и решили её продать — нотариус обязателен. В данной ситуации если супруги купили долю в квартире, то значит квартира в долевой собственности.

    А раз квартира в долевой собственности, то при продаже доли нотариус обязателен. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ↓ Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому.

    Так можно. Потом супруги захотели продавать свою долю.

    Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.

  • Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен.

    Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п.

    Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца.

    У каждого из них по 1/3 доли.

    Андрей решил продавать свою долю. В его ситуации обязателен нотариус.

    Без разницы кому он ее продаст, . Пример №2: Олег со своей матерью купили квартиру на двоих.

    У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру. Т.к. мать отказалась покупать долю, Олег нашёл покупателя по объявлению. Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон.

    И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой.

    А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ. Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу. Пример №3: Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться.
    Через какое-то время они начали разводиться.

    Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город.

    Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.

    Пример №4: Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли.

    Покупателя он нашел со стороны, т.к. Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.

    Подробные инструкции — Как продать свою долю в квартире.

    Отдельно — Как продать долю второму/другому собственнику.

    При продаже доли квартиры нотариус: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. Тарифы нотариусов за эти услуги подробно расписала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi. Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  • Если супруги из совместной квартиры хотят продать долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу. Причем дважды. Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п.

    2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю. Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст.

    Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле.

    Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре. После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор купли-продажи доли.

    Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е.

    1/2. Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор.

    По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2. Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ.

    Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е. они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4. Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры.

    Пример №2 (исключение): Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную. Нашли покупателей по объявлению.

    Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен.

    Договор купли-продажи достаточно в простой форме. Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, то нотариус НЕ обязателен.
    Об этом я писала в начале статьи.

Выписка из ЕГРН — что это за документ и для чего нужен.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной.

В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными.
Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  1. не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.
  2. доля незначительная;
  3. владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  4. реальный выдел невозможен;

Необходимые документы

Кроме договора купли-продажи сторонам нужно будет предъявить следующие документы:

  • Решение суда о признании несовершеннолетнего эмансипированным.
  • Судебный акт о лишении стороны сделки дееспособности, постановление органа опеки и попечительства о назначении недееспособному опекуна.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на долю квартиры.
  • Разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  • Технический план квартиры.
  • Удостоверения личности.
  • Доверенность на совершение сделки, выданной на имя добровольного представителя продавца и/или покупателя.

Необходимый пакет документов формируется из указанного перечня, но не должен включать все пункты.

Статья 24 действующая на сегодняшний момент:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.Таким образом выбора у граждан нет.

Только оформление через нотариуса.

В остальных случаях нотариус не нужен

Если в квартире все собственники взрослые (старше 18 лет) и дееспособные, то при продаже такой квартиры обращаться к нотариусу не нужно.

Это указано в п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — «Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке…» Получается, что нотариус необязателен если все собственники продают свои доли в одной сделке, т.е. продается ВСЯ квартира. В этом случае достаточно составить договор в простой форме и подать его на регистрацию сделки.

Не важно в какой собственности квартира, не важно как продавцам досталась квартира, не важно сколько будет покупателей, не важно используют ли покупатели ипотеку, субсидии и т.п.

Другими словами, если в продаваемой квартире нет несовершеннолетних или недеесопособных, то сделку купли-продажи необязательно нотариально удостоверять. Полезные ссылки:

  1. Полный список документов для продажи квартиры + инструкции как их получить.
  2. Как продать квартиру, которая в ипотеке.
  3. Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

2 комментария

Отчуждение долей недвижимости (кроме земельных участков)

А).

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. — 02.06.2016 г. Б). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

(ФЗ от 02.06.2016 № 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г.

– 01.01.2017 г. В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п.

1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время. ВЫВОДЫ:

  1. Если договор купли-продажи, дарения или мены доли (квартиры, дома, комнаты) любому лицу заключен после 06.2016 г. – нотариально заверять нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять нужно.
  2. Если договор купли-продажи доли (квартиры, дома, комнаты) постороннему лицу заключен после 12.2015 г. – нотариально заверять нужно. Договор дарения доли заверять не нужно. Продажу доли другому сособственнику – не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.

Кто несет расходы на нотариуса

На практике возможны следующие варианты распределения расходов на нотариальное удостоверение договора купли-продажи:

  • Выплата за счет покупателя.

Пример.

Гражданка Р. достигла пенсионного возраста.

Она решила продать 3комнатую квартиру и сменить ее на меньшую. Жилое помещение принадлежало гражданке Р. (3/4 доли) и ее совершеннолетнему внуку (1/4 доля). Квартира была в хорошем состоянии, но стоимость была занижена для скорейшего оформления сделки. Единственным условием собственников было возложение всех расходов на покупателей.
Единственным условием собственников было возложение всех расходов на покупателей.

Данное требование было прописано в договоре. 2. Выплата за счет продавца.

Пример. Гражданин О. решил купить квартиру.

Он выбрал жилое помещение и договорился с владельцев.

Однако выяснилось, что объект принадлежит на праве общей долевой собственности 2 гражданам по ½ доле.

Гражданин О. поставил условие, что расходы на нотариуса несут продавцы.

3. Выплата по ½ части от продавца и покупателя. Пример. Гражданин Л. продавал долю в квартиру своему брату.

Брат являлся совладельцем жилого помещения. При оформлении сделки, мужчины решили поделить затраты на нотариуса пополам.

Дополнительные услуги и их стоимость

  1. Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца; Данное согласие требуется, если продаётся доля в той квартире, которая покупалась супругами в браке, но оформлена только на одного из них. Любая купленная в браке недвижимость считается общим имуществом ОБОИХ супругов, даже если она была оформлена только на одного из них (п. 2 ст. 34 СК РФ). Согласие оформляется только у нотариуса (п. 3 ст. 35 СК РФ) и стоит примерно 1 300 — 2 000 руб.
  2. Уведомление о продаже доли другим собственникам; Когда в квартире несколько собственников и один из них хочет продать свою долю постороннему, то сначала он должен предложить выкупить долю другим собственникам. Так как они имеют право преимущественной покупки — ст. 250 ГК РФ. Т.е. продавец доли сначала письменно УВЕДОМЛЯЕТ других собственников о намерении продать свою долю и указывает ее стоимость. Если другие собственники отказываются от покупки или в течении месяца игнорируют предложение, то продавец имеет право продать долю кому угодно — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Именно уведомляет/предлагает купить долю, а то некоторые думают, что продавец должен получить согласие от других собственников. Если же доля продается другому собственнику в квартире, то остальных уведомлять не нужно. Некоторые нотариусы (но не все) оказывают услуги по такому уведомлению. Цена от 1 500 руб + услуги почты.
  3. Депозитный счёт нотариуса; Если стороны договорились, что продавец получит деньги только после регистрации договора в МФЦ, то они могут сделать это через депозитный счёт нотариуса, у которого оформляли договор купли-продажи. Это как оплата через арендованную банковскую ячейку или аккредитив. То есть покупатель передает нотариусу деньги на оплату доли, а нотариус кладёт их на свой публичный депозитный счёт в банке (наличный расчёт). Или же покупатель может сразу перечислить деньги со своего банковского счёта на счёт нотариуса (безналичный расчёт). Когда пройдет регистрация договора купли-продажи и покупатель станет собственником доли, то продавец отдаёт зарегистрированный договор нотариусу, а нотариус или отдает продавцу деньги «наличкой на руки» или перечислит уже на его банковский счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Стоимость от 1 500 до 3 000 руб. + проценты по переводу со счёта на счёт.

Долевая собственность на квартиру

Если квартирой владеют несколько человек и для каждого из них выделена доля собственности определённого размера, то при продаже одной доли обязательно заверять договор купли-продажи. Не имеет значения:

  1. Продают ли всю долю или часть.
  2. Продаётся ли доля родственнику или третьему лицу.
  3. Продаётся ли она другому совладельцу квартиры.
  4. Является ли покупатель несовершеннолетним и недееспособным.

Во всех этих ситуациях нужно обращаться к нотариусу для удостоверения сделки.

Иначе договор не зарегистрируют в Росреестре и права на долю недвижимости не перейдут покупателю.

Все сделки с недвижимостью будут через нотариуса в 2020 году

Участие нотариуса в сделках с недвижимостью необходимо только в ряде случаев.

Так, нотариальному заверению подлежат сделки, связанные с отчуждением долей, а также, если объект принадлежит несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным. Нотариус необходим при ведении дел о наследстве и заключении договоров ренты и брачных договоров, его участие требуется при разделе нажитого супругами имущества. https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4 Рекомендуем прочесть: Декретные На Второго Ребенка 2020 Завещания обязательно заверяются (а нередко потом и хранятся) у нотариуса.

Но бывает, что наследники не знают, какой нотариус заверял завещание их умершего родственника.

Выяснить это можно в любой нотариальной конторе на территории России, поскольку у всех нотариусов есть доступ к Единой информационной системе нотариата, где содержатся сведения обо всех нотариальных действиях.

Для этого наследникам необходимо предъявить нотариусу свидетельство о смерти родственника, иначе их ждет отказ в предоставлении информации. Плата за эту услугу не взимается.

Упрощение оформления сделок с общедолевой собственностью

С 31 июля 2020 г.

изменен порядок оформления отдельных сделок с долями в праве общей собственности.В соответствии с редакцией Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон №218-ФЗ), действовавшей до 31.07.2019 г. сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежали нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 г.

№4802-1 «О статусе столицы РФ» (кроме случая, предусмотренного ч.19 ст.7.3 Закона №218-ФЗ).То есть до 31 июля 2020 г. участие нотариусов было обязательным при заключении ипотечных договоров по покупке долей в квартире или доме.

Введенный с 2016 года обязательный порядок нотариального удостоверения сделок призван был защитить участников при сделках с недвижимостью (исключить возможность притворных сделок).На практике участие нотариуса, как правило, усложняло процесс и финансового ударяло по карману. Стоимость за нотариальные услуги зависит от стоимости приобретаемой доли.Например, согласно ст. 22.1 «Основы законодательства РФ о нотариате» (утв.

ВС РФ 11.02.1993 г. №4462-1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

  1. до 10 млн рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
  2. свыше 10 млн рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей;
  3. супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:
  4. другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 млн рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 % суммы сделки;

  1. свыше 1 млн рублей до 10 млн рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 млн рублей;
  2. свыше 10 млн рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 тыс.рублей.

1 мая 2020 года Президент РФ подписал Федеральный закон №76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» (далее по тексту – Закон №76- ФЗ), который вносит изменения в ст.

42 Федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».Введение в действие самого Закона №76-ФЗ, прежде всего, направлено на облегчение участи граждан по ипотечным жилищным кредитам в случае трудной жизненной ситуации (ипотечные каникулы) на фоне продолжающегося падения уровня жизни российских граждан (несмотря на благостную оценку Росстата РФ).

Кроме того, благодаря действию Закона №76-ФЗ, облегчится процедура совершения отдельных сделок с долями в праве общей собственности.Важно!Начиная с 31 июля 2020 г. при совершении отдельных сделок с долями в праве общей собственности не требуется нотариальное удостоверение.Теперь нет надобности совершать нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключенных с кредитными организациями (например, банками).Напомним, что при долевой собственности недвижимость принадлежит нескольким физическим лицам, размер части каждого собственника определен.

А при совместной собственности — имущество принадлежит нескольким физическим лицам без определения долей каждого.То есть договоры купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей могут быть заключены в простой письменной форме, если подписаны всеми долевыми собственниками недвижимости. Вместе с тем, граждане имеют право выбора, нужно или нет нотариально удостоверять сделку с долями, ведь часто совладельцами недвижимости (квартиры, дома, гаража, земельного участка) становятся близкие родственники.Важно!В случае отчуждения долей без нотариального удостоверения участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ и зарегистрировать переход права собственности, представив определенный пакте документов.

Но в случае, когда сделки по продаже доли недвижимости оформляются разными договорами, необходимо нотариальное удостоверение.Нотариальное заверение по-прежнему необходимо, если объект недвижимости отчуждается не всеми собственниками одновременно.Если, например, комнаты в коммунальных квартирах принадлежат их владельцам в виде долей в праве общей долевой собственности на всю квартиру, то для этих случаев необходимо по-прежнему нотариальное заверение сделки.

ГК «РосКо — Консалтинг и аудит» образована в 2004 году.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+