Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Опыт покупки квартиры в москве на стадии котлована

Опыт покупки квартиры в москве на стадии котлована

Опыт покупки квартиры в москве на стадии котлована

Выводы

  • При выборе банка для ипотеки важно уточнять возможность продажи из-под залога, если не собираешься гасить ипотеку своими средствами перед продажей.
  • Купить квартиру гораздо проще, чем продать. Чтобы получить максимальную выгоду и потратить минимум времени, необходим опыт в продажах недвижимости. Я могла продать квартиру гораздо раньше, если бы активнее рекламировала объявления и грамотно общалась с возможными покупателями.
  • Заработать на перепродаже квартиры можно. Но это потребует финансовых затрат и свободного времени. Со стороны идея кажется гораздо проще, чем есть на самом деле.
  • Объявление о продаже квартир нужно размещать на всех сайтах-агрегаторах и рекламировать.
  • Самое главное — выбрать правильный объект, который достроят. В крайнем случае его всегда можно продать с минимальной прибылью.

11787318 декабря 2020Обложка — Akimov Igor / ShutterstockТэги

Анна Сафонова18.12.19, 09:14Инвестировали в новостройки? Какой доход получили от продажи и в какой момент продали квартиру?Все про недвижимость6 мар 15K3926 фев 213K4426 фев 41K12817 фев 240133K22829 янв 7948K20813 янв 144134K28226 дек 2020106K823 дек 20203322K2712 дек 20205816K1028 ноя 202019830K18118 окт 20202830K4817 окт 20204829K626 фев 41K12826 фев 41K12810 ноя 2015983281K229 янв 2016605275K11 июн 2020419K525 мар 201633988K13 мая 2016530114K

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписатьсяВот это вы еще точно не читали26 фев 213K44Дискуссия25 фев 5129K125Екатерина Мирошкина, экономист10 авг 20209439K19Дискуссия11 янв 202011937K116Екатерина Мирошкина, экономист3 ноя 201816278KМихаил Городилов, зарабатывает на инвестициях13 мар 2KМихаил Болдов, частный инвестор13 мар 132KШорты13 мар 4314K2Михаил Городилов, зарабатывает на инвестициях12 мар 94K2Алиса Маркина, юрист12 мар 313K1212 мар 514K8Михаил Городилов, зарабатывает на инвестициях11 мар 133K5

Долгострой

Даже несмотря на то, что в договоре прописывается дата окончания строительства, срок сдачи объекта в эксплуатацию может быть существенно продлен.

Такое происходит по причине халатности компании-застройщика и/или возникновения форс-мажорной ситуации:

  1. строительная фирма начала работу, не получив всей разрешительной документации. При выявлении таких проблем стройка приостанавливается до их устранения;
  2. застройщик не выдерживает условий высокой конкуренции и объявляет себя банкротом. Приходится ждать разрешения проблемы, появления компании, которая достроит объект.

Ситуации с долгостроями могут длиться долго; известны случаи, когда собственники ждали возможности въехать в собственное жилье на протяжении 5 и более лет.

Застройщик раньше был кровно заинтересован в быстрых деньгах дольщиков для обеспечения нужд стройки. Сейчас — нет.

Раньше чтобы привлечь деньги дольщиков на ранней стадии стройки, Застройщик давал большой дисконт. Теперь в этом дисконте пропадает смысл.С новыми правилами Застройщику важнее обеспечить большую накопленную прибыль, чтобы за период стройки ее «не съела инфляция».Поэтому со старта продаж Застройщик по сути начинает продавать по тем же ценам, что и планировал по бизнес-план у.

Начало строительства и продаж – фаза котлована

Для застройщика, первый этап строительства начинается с оформления прав на землю.

Для узаконивания своей деятельности землю покупают или арендуют. После этого осуществляется разработка проектной документации, ее утверждение экспертами, государственными органами. Только после завершения бумажных формальностей девелоперы приступают к оформлению разрешения на строительные работы.По текущему законодательству, купить квартиру на этапе строительства можно сразу после того, как на месте будущей новостройки появляется котлован.

Начиная с этой стадии, застройщики в полной мере рекламируют жилье, привлекая покупателей низкой стоимостью.Основной риск приобретения имущества на этой ступени – попасть на «долгострой» или, что хуже – мошенническую схему. Получается двоякая ситуация, покупателей манит возможность купить квартиру на этапе котлована от застройщика на очень приемлемых условиях, но придерживает боязнь – оказаться ни с чем.Чем ближе стадия завершения строительных работ, тем больше шансов на благополучный исход дела, но с течением времени растет и стоимость будущего жилья. В итоге, взвешивая плюсы и риски, инвестор сам решает на каком этапе купить квартиру ему будет лучше всего, а помочь в вопросах выбора может обзор преимуществ и недостатков новостроек на разных фазах строительства.

Примерные цены на квартиры в новостройках Москвы на разных этапах строительства

Как купить квартиру на стадии котлована в Москве?

Студия (25-26 кв.м.) от 3,5 млн. 1-я квартира (35 кв.м.) от 4,7 млн 2-я квартиры (48-56 кв.м) от 5,6 млн 3-я квартира (от 78 кв.м.) от 7,9 млн

Как купить квартиру на стадии котлована в Москве? Студия (25-26 кв.м.) от 4,7 млн 1-я квартиры (35 кв.м.) от 5, 7 млн 2-я квартиры (48-56 кв.м) от 6,6 млн 3-я квартиры (от 78 кв.м.) от 9 млн Более подробную информацию о квартирах на стадии котлована вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе.

Чтобы попасть на выставку, необходимо получить бесплатный билет. Так как же приобрести недвижимость на котловане по выгодной цене и не стать обманутым дольщиком?

Сегодня риски стать обманутым дольщиком гораздо ниже, чем во время кризиса 2008 года.

Тогда не существовало закона об обязательном страховании застройщиков, не было поправок в ФЗ-214, определяющих процедуру банкротства компании.

Теперь покупка квартиры в новостройке происходит после подписания ДДУ и государственной регистрации, это исключает риск двойных продаж и обязывает компанию соблюдать сроки сдачи дома.

Но стоит помнить, что даже самые крупные и надежные игроки строительного рынка могут остановить стройку и начать процедуру банкротства. Совсем недавно начались проблемы у девелоперской компании Urban Group. Застройщик запустил и реализовал достаточно проектов в Московской области, взял на себя обязательства по достройке проектов обанкротившейся компании, вел активную рекламную кампанию, участвовал в отраслевых мероприятиях, но… Поэтому каждый дольщик, оформляя договор на покупку квартиры на этапе котлована, должен быть готов к тому, что жилой комплекс может быть не достроен или стройка может затянуться по срокам.

Застройщик запустил и реализовал достаточно проектов в Московской области, взял на себя обязательства по достройке проектов обанкротившейся компании, вел активную рекламную кампанию, участвовал в отраслевых мероприятиях, но… Поэтому каждый дольщик, оформляя договор на покупку квартиры на этапе котлована, должен быть готов к тому, что жилой комплекс может быть не достроен или стройка может затянуться по срокам.

Стоит поторопиться с покупкой квартиры на начальном этапе строительства, так как теперь приобретение недвижимости будет осуществляться через систему эскроу-счетов. Это означает, что деньги покупателей будут переведены банком застройщику после ввода дома в эксплуатацию. Эксперты полагают, что стоимость квартиры на старте проекта будет стоить заметно выше, чтобы к моменту ввода застройщику хватило лежащих на эскроу-счетах денег для покрытия всех расходов, в том числе по кредиту.

Не стоит откладывать покупку квартиры в ожидании новых, более выгодных обстоятельств. Сейчас на рынке сложились благоприятные условия для улучшения жилищных условий: процентные ставки по ипотеке находятся на минимальном уровне, а застройщики предлагают привлекательные акции на покупку квартиры в Москве. Более подробную информацию о квартирах на стадии котлована в Москве вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе.

Чтобы попасть на выставку, необходимо получить бесплатный билет.

№6. Инфраструктура района

На стадии котлована невозможно оценить качество используемых стройматериалов и ровность стен, зато район оценить можно легко.

Прежде всего, стоит выяснить, насколько хорошо развита в конкретном районе инфраструктура и транспортные развязки. Последнее особенно актуально для тех, кто пользуется общественным транспортом.
Для владельцев собственного автомобиля важны другие факторы: есть ли пробки на дороге, ведущей от будущего дома до работы, каково качество дорожного покрытия, есть ли места для парковки во дворе и предоставляется ли место в подземном паркинге.

Новые корпуса в «старом» ЖК

Если квартиры в проекте, который совсем только-только вышел на рынок, по каким-то причинам не устраивают, можно рассмотреть новые корпуса в ЖК, которые строятся уже давно. Например, лидеры по ценам в разных сегментах по числу комнат представлены в от в Новой Москве.

В частности, здесь представлен самый доступный вариант однокомнатной квартиры — 38,7 кв. м за 4,9 млн рублей (без отделки), здесь же расположена и самая дешевая «двушка» — 56,3 «квадратов» за 5,8 млн рублей (тоже без отделки). И здесь же вы найдете и самую доступную «трешку» — 73 кв. м за 7,7 млн рублей (отделка снова не входит).
м за 7,7 млн рублей (отделка снова не входит). Структура предложения комфорт-класса по стадии строительной готовности, кв.м,% По данным агентства недвижимости «Бон Тон» Новые проекты столичных новостроек II квартала 2020 года Название Застройщик Округ Район Формат Класс Средняя стоимость кв.

м, тыс. руб. Движение. Тушино ГК ФСК СЗАО Покровское-Стрешнево апартаменты комфорт 129 Вестердам Интеко ЗАО Очаково-Матвеевское квартиры комфорт 163 Манифест Красные зори ЗАО Можайский квартиры бизнес 203 Балтийский РГ-Девелопмент САО Войковский квартиры комфорт 208 Vitality Larus Capital ЮВАО Южнопортовый квартиры бизнес 225 PRIZMA Флэт и Ко ЮЗАО Обручевский квартиры бизнес 265 Исток КорундСтрой САО Войковский квартиры бизнес 298 Vertical на Таганской NAI Becar ЦАО Таганский апартаменты бизнес 378 Поклонная 9 Ant Development ЗАО Дорогомилово апартаменты премиум 397 Река Дон-Строй Инвест ЗАО Раменки квартиры премиум 467 Дом на Бахрушина Экобытсервис ЦАО Замоскворечье апартаменты премиум 546 Источник: «Метриум» 3 September 2020Автор: Екатерина Сахарова

Преимущества и недостатки

Плюсов у долевого строительства на стадии котлована не так уж много, но они ощутимы:

  1. получение в конечном итоге готового жилого объекта, построенного по современным технологиям, с развитой инфраструктурой;
  2. большой выбор квартир, планировок, площади будущей квартиры, этажа.
  3. возможность получения большой прибыли от практически пассивного инвестирования (нужно будет только купить и продать квартиру);
  4. низкая стоимость недвижимости в сравнении с идентичными готовыми объектами;

Минусов у такой идеи предостаточно из-за ее рискованности.

К недостаткам можно отнести:

  1. невозможность проведения оценки качества готовой недвижимости;
  2. возможны срывы поставленных сроков строительства;
  3. строительство может быть заморожено по причине недостатка инвестиций, банкротства компании, недобросовестных действий застройщика.
  4. невозможность заключить со строительной компанией договор купли-продажи (по сути, человек становится не владельцем квартиры, а инвестором до окончания строительства);

Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства

Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению.

Так же немало важным является выбор этажа.

Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при . Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Цены на стадии котлована

Стоимость жилья на стадии «котлована» зависит от нескольких обстоятельств:

  1. и иных индивидуальных факторов.
  2. места расположения (Москва, Подмосковье);
  3. этапа возведения новостройки;
  4. типа и планировки жилого помещения;
  5. от размера квартиры;
  6. уровень развития инфраструктуры;

Поделиться публикацией с друзьями Предыдущая запись Договор ЖСК при покупке новостройки и связанные с ним риски Следующая запись Квартира в новостройке в рассрочку: правила покупки

Ситуация с новостройками на стадии котлована

В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования.

Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%. Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.

Особенности покупки жилья на поздних этапах строительства дома

Немалая часть дольщиков опасается заключать договорные условия с застройщиком на этапах котлована. Эта категория инвесторов предпочитает квартиры в новостройках, на этапе строительства которых уже можно вживую увидеть определенные результаты – контур здания, строительные работы и т.

п.Полезно знать! До сдачи дома в эксплуатацию, в зоне риска находятся даже проекты, готовые на 99%.Задержки и даже полное прекращение работ возможно и здесь, но в отличие от новостройки на начальном этапе строительства, почти готовые проекты обычно достраивают. Даже если застройщик не в состоянии завершить работу, по решению суда возведением здания займется другая компания. Для дольщиков подобные ситуации связаны с дополнительными издержками, но это все равно лучше, чем полная потеря вложенных средств.На позднем этапе строительства есть куда более высокие риски потерять деньги.

Есть такой термин – двойные продажи. Это вид мошеннической схемы, при которой квартира продается сразу нескольким покупателем. Проворачивать подобные махинации злоумышленникам помогают лазейки в законодательстве.

Например, чтобы купить новостройку на этапе строительства, достаточно фиксации сделки предварительным договором купли-продажи.

По закону такие договорные отношения не регистрируются в органах государственной власти, что и позволяет реализовать мошенническую схему.

○ Договор с застройщиком.

Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора. Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
  • Жилищный сертификат.
  • Участие в жилищно-строительном кооперативе.

Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ.

Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами.

Как устроена продажа квартиры из-под залога

Такая продажа отличается от обычной.

У разных банков свои требования, но обычно схема такая. Сначала нужно получить разрешение банка. После этого необходимо прислать готовый договор переуступки, условия доступа к ячейке, срок аренды ячейки и копии паспортов участников в банк за неделю до планируемой сделки, чтобы согласовать конкретную дату.Сама сделка проходит в банке-кредиторе по стандартной схеме.

Деньги за покупку квартиры закладывают в две ячейки: в одну — для банка в счет погашения ипотеки, во вторую — остаток для продавца.

Банк выдает письменное разрешение, без которого сделку не зарегистрируют. После этого договор переуступки регистрируют в Росреестре. Когда покупатель оформляет документы на свое имя, ячейки открывают: продавец получает деньги, банк — погашенный кредит, а покупатель — документы о погашении кредита, с которыми снова обращается в Росреестр и снимает залог.От обычной продажи квартиры продажа из-под залога принципиально отличается двумя вещами:

  • Сделку необходимо проводить в банке-кредиторе.
  • Квартиру продают с залогом, поэтому приходится обращаться в Росреестр еще раз после продажи, чтобы его снять.

Мне казалось, в такой схеме нет ничего страшного, а банк является дополнительным гарантом чистоты сделки.

Бизнес-класс у реки

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» среди новинок этого лета выделяет ЖК RiverSky от компании .

Это комплекс бизнес-класса, расположенный в Даниловском районе ЮАО.

Здесь предлагаются квартиры площадью 37–122 кв. м по цене от 8,9 млн рублей. ЖК RiverSky отличается удачным местоположением — комплекс строится на набережной Москва-реки, при этом имеет отличную доступность, до локации удобно добираться как на личном, так и на общественном транспорте. В комплексе предусмотрены разнообразные типологии квартир — от стандартных однокомнатных до двухуровневых квартир и таунхаусов, имеются также квартиры с террасами, каминами и окнами в ванной.

Выгоды первичного жилья

Можно долго спорить относительно качества современных новостроек, но плюсы первичного жилья перед вторичным очевидны.

  • Лицензированная компания-застройщик, которая возводит дом согласно утвержденной проектной документации, в соответствии со строительными правилами и нормами, использует современные технологии, стройматериалы и труд квалифицированных работников. Это обеспечивает высокое качество постройки и отсутствие проблем с капитальным ремонтом.
  • При покупке квартиры на стадии котлована покупатель станет первым и единственным собственником жилища, что гарантирует отсутствие проблем, споров и судебных притязаний со стороны третьих лиц.

Рубрики

Выберите рубрикуБез рубрикиБытовая техника Техника для кухниДизайн интерьераИнженерные системы Водопровод Канализация Отопление ЭлектропроводкаЛандшафтный дизайнМебель Мебель для гостиной Мебель для детскрй Мебель для кухни Мебель для спальни Мягкая мебельРемонт и отделка помещений Балкон и лоджия Отделка полов Отделка потолка Отделка стен СантехникаРынок недвижимостиСтроительная техникаСтроительные материалы Герметики и уплотнители Дорожные материалы Крепёжные материалы Кровельные материалы Лакокрасочные материалы Окна и двери Отделочные материалы Стеновые материалы Строительные растворы Теплоизоляционные материалы ЭлектроинструментЧастное строительство Гараж Коммуникации Крыша Ограждения Проектирование Строительство бани Фундамент

Возможные риски и способы их устранения

Рисков в связи с вложением средств в строительство на нулевом этапе немало.

Но большинство из них можно предотвратить или компенсировать материально. Чтобы дольщик не понес убытков, он должен четко понимать, как ему следует действовать в различных ситуациях: Ситуация Как поступить? Обоснование Человек хочет документально зафиксировать факт участия в долевом строительстве.

Какой документ при этом необходимо использовать? Подписывать нужно договор долевого участия (ДДУ).

ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» предоставляет гарантии дольщикам. Если вместо ДДУ заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи или договор займа, то защитить свои права в случае недобросовестности второй стороны он не сможет. Сроки строительства закончились, а дом так и не сдан.

Можно ли получить компенсацию?

Дольщик вправе получить компенсацию в виде неустойки за каждый день просрочки, если он не заключал с компанией доп.

соглашение о продлении сроков строительства. Можно получить не только неустойку, но и компенсацию других возникших затрат – стоимость аренды квартиры, затраты на хранение стройматериалов.

Главное, чтобы они были документально подтверждены. Федеральный закон обязывает застройщика предупреждать своих дольщиков о продлении срока не меньше чем за 2 месяца до окончания установленных сроков.

Делается это путем направления уведомления и доп. соглашения. Если дольщик его подпишет, то получить неустойку он уже не сможет.

При осмотре квартире специалистом БТИ выяснилось, что фактическая площадь меньше заявленной в договоре. Дольщик может вернуть деньги за разницу в м2 в денежном эквиваленте.

Дополнительно есть возможность взыскать проценты за использование заемными средствами, то есть с суммы возврата. Застройщик не выполнил свои обязательства, следовательно, он должен компенсировать убытки инвестору.

В ходе осмотра квартиры были обнаружены видимые дефекты (например, был использован не тот стройматериал, что был изначально заявлен).

Не стоит сразу же подписывать акт приема-передачи квартиры.

Сначала необходимо ее тщательно осмотреть. Выявленные дефекты вписываются в документ. Владелец имеет право на оспаривание и скрытых дефектов в течение гарантийного срока.

Он составляет 5 лет на саму квартиру, а на различные коммуникации – 3 года. В течение этого срока можно получить возмещение ущерба или вернуть средства в случае обнаружения серьезных дефектов.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+