Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры в рассрочку у физического лица

Покупка квартиры в рассрочку у физического лица

Покупка квартиры в рассрочку у физического лица

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности


Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

  • Продавец выполняет роль кредитора.
  • Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.Продавцам также становится все сложнее продавать квартиры ввиду снижения спроса.

Поэтому предложение гибкой схемы оплаты способно привлечь покупателей и скорее .Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Документы

В отличие от застройщика, физические лица редко требуют подтверждение платежеспособности покупателя.

Таким образом, все, что требуется от будущего владельца недвижимости – предоставить паспорт гражданина РФ.

Дополнительные бумаги могут требоваться, но они не обязательны. Рекомендуется согласовывать каждый из документов в индивидуальном порядке.Пример: Продавец может не требовать справку о доходах, но запросит выписку со счета банке.

Или наоборот. Рекомендуется идти на встречу и предоставлять все запрошенные бумаги по мере возможности.

Квартира в рассрочку – проценты и сроки

Главное отличие рассрочки платежа от банковской ипотеки – сроки. Если жилищный кредит можно оформить в среднем на 10-30 лет, то рассчитаться с застройщиком нужно гораздо быстрее. Правда, если раньше чаще всего применялись краткосрочные схемы – от 3 до 6 месяцев, то сегодня многие компании готовы идти навстречу покупателям и увеличивают период ожидания до 2 – 4 лет.

Однако большую роль здесь играет срок сдачи объекта. Чем раньше клиент оформит рассрочку, тем более выгодные условия ему могут предложить.

Кроме того, львиная доля программ предполагает, что покупатель рассчитается с застройщиком до ввода дома в эксплуатацию. После этого девелопер переключается на новые проекты, и потому не заинтересован ждать дольше. Несомненное преимущество рассрочки перед ипотекой – наличие беспроцентных программ. При этом покупатель должен внести от 30 до 70% от стоимости квартиры.
При этом покупатель должен внести от 30 до 70% от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма разбивается на равные части и выплачивается в течение определенного периода.

Как правило, он длится от 3 месяцев до года. Также на рынке новостроек встречаются предложения, сочетающие беспроцентную рассрочку и вариант оплаты, когда на остаток начисляются проценты.

Например, в (Химки) при покупке квартиры можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой на 3 месяца или разбить платежи на 12 месяцев (с начислением 1,5% в месяц на остаток долга).

Часто условия рассрочки от застройщика оказываются более выгодными, чем те, что предлагают кредитные организации. Например, в ЖК «Маяк» (Химки) при внесении 50% от стоимости жилья, можно получить рассрочку на 12 месяцев под 13% годовых.

А в жилом квартале «1147» (СВАО Москвы) можно купить квартиру с рассрочкой платежа на год под 12-15% или на 2 года под 12-17% годовых (Ставка зависит от размера первоначального взноса). Однако слишком низкие процентные ставки и длительный период оплаты – повод насторожится и еще раз проверить надежность застройщика.

Документы для сделки

Продавец представляет покупателю для проверки:

  1. справку из Росреестра об отсутствии ;
  2. справку из паспортного стола о количестве прописанных лиц;
  3. справку из домоуправления о за услуги ЖКХ.
  4. паспорт РФ;
  5. из ЕГРН о правах на квартиру;

Если продавец состоит в браке, он представляет также заверенное у нотариуса согласие супруга на сделку.

Покупатель по требованию продавца обычно представляет:

  1. паспорт РФ;
  2. справку из психоневрологического диспансера о вменяемости.
  3. справку с места работы;

В зависимости от обстоятельств от покупателя могут потребоваться также сведения о составе семьи, кредитная история или доказательства получения дохода в ближайшем времени. Продавцы обычно опасаются оформлять рассрочку для семьи с детьми, так как в случае прекращения выплат выселить из заложенной квартиры нельзя без разрешения службы опеки.Если стороны договорились и подписали договор, он должны представить в Росреестр:

  1. квитанцию об оплате госпошлины (350 рублей);
  2. оригиналы паспортов;
  3. на квартиру.
  4. ;
  5. три копии подписанного договора;

По окончании регистрации (через 5-12 дней) сторонам выдаются копии договора с отметкой Росреестра, а продавец получает выписку из ЕГРН о правах собственности.

Обычно стороны составляют соглашение о залоге заранее и обращаются для его регистрации сразу после завершения регистрации перехода прав.Рассрочка оплаты при покупке жилья позволяет продавцу приобрести понравившуюся квартиру в кредит без обращения в банк. Чтобы избежать со стороны продавца и крупных финансовых потерь, нужно тщательно прописывать все условия залога и ответственность сторон, при необходимости получая консультацию у юриста.

Автор:Виталий ГубинПоделиться 0 0

Особенности

Перед тем как отправиться в МФЦ на оформление и регистрацию сделки необходимо обсудить и прописать в договоре определенные условия:

  1. График платежей с указанием даты и вносимой суммы.
  2. Проценты (если предусмотрены). Регулируется ГК РФ () и зависит от ключевой ставки ЦБ.
  3. Ответственность сторон.
  4. Цена объекта и сроки погашения.
  5. Размер неустойки (штрафы, пени). Регулируется ГК РФ ().
  6. Первоначальный взнос (10-50%).

Последний пункт очень важен, так как на основании его продавец может взыскать с покупателя неустойку (при нарушении договоренностей).

Также важно прописать, что квартира будет находиться в залоге у продавца до полного погашения всей задолженности.

Что предусмотреть при составлении договора?

Подобная договоренность между сторонами допускает возможность вселения покупателя в квартиру сразу после подписания договора (если речь не идёт о жилье в строящемся доме), но распоряжаться ею до полной выплаты стоимости продавцу и оформления жилплощади в собственность квартирант не имеет права.Договор о приобретении жилья в рассрочку содержит следующие положения:

  1. точную информацию об объекте недвижимости;
  2. права и обязанности сторон;
  3. покупную , размер вынесенного покупателем первоначального взноса, порядок уплаты оставшейся суммы.
  4. ФИО, паспортные данные и сведения о регистрации по месту пребывания участников сделки;
  5. порядок и условия передачи жилплощади и прав на нее;

Передачу денежной суммы в счёт выплаты стоимости квартиры правильно оформить в качестве задатка, подписав соответствующее соглашение (ст.380, 381 ГК РФ).

В отличие от аванса, при неисполнении продавцом взятых на себя обязательств, ему надлежит выплатить покупателю удвоенную сумму задатка. При расторжении договора по вине покупателя задаток остаётся у собственника жилья как компенсация понесенных убытков.

Юридически продажа квартиры в рассрочку попадает под действие ст.488, 489 ГК РФ.Уклонение покупателем от обязательств по оговоренным ежемесячным выплатам даёт право владельцу расторгнуть договор и вернуть себе собственность (когда первоначальный взнос был меньше половины стоимости жилья).На каждый день просрочки платежа устанавливается начисление пени, если при подписании соглашения не установлены другие условия.Заключение договора предполагает наличие следующих документов:

  1. паспорт покупателя и владельца недвижимости;
  2. выписка из домовой книги.
  3. технический и кадастровый паспорт квартиры;
  4. нотариально заверенное согласие супружеской половины (когда жилье приобреталось в );
  5. подтверждение права собственности (свидетельство, договор купли — продажи, дарения и т.д.);

В случае собственника, не достигшего совершеннолетия, дополнительно прикладывается согласие органов опеки.

При совершении сделки от имени владельца третьим лицом, ему надлежит предоставить нотариальную доверенность.Когда покупатель намерен покрыть часть стоимости жилья деньгами материнского капитала, владельцу недвижимости следует помнить, что внесённые в законодательство поправки разрешают Пенсионному фонду производить выплаты по данному сертификату только после заключения договора о передаче прав собственности на жилое помещение.

— узнайте их в нашем материале.Начальник задерживает зарплату больше, чем на 15 дней?

За такие действия вам положена определенная компенсация. Подробнее читайте в .Что такое сдельная оплата труда и от чего она зависит — узнайте об этом .

Существует ли рассрочка между частными лицами?


Beliakina Ekaterina/FotoliaМногие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи.

Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все.
Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все.

Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести.

Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи.

В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.
Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет.

Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки.

Разница заключается в следующем:

  1. в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  2. в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
  3. при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты.

Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  1. штрафные санкции за просроченные платежи;
  2. количество платежей;
  3. порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  4. размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  5. указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
  6. срок полного погашения задолженности;
  7. размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  8. общая стоимость квартиры;
  9. дату и порядок внесения платежей;

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.В связи с вышеизложенным, согласно ст.

488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке.

Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.Риски для продавцаРиски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег.

Так как в свидетельстве особственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято.

Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  1. суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  2. суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  3. суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.Риски для покупателяГипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп»

Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением.

Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».Текст: «Метриум Групп»Не пропустите:

Продажа квартир в рассрочку

Любой продавец заинтересован получить деньги за свою недвижимость как можно скорее и по-максимуму.

Однако не всегда находится покупатель, обладающий всей суммой для приобретения вашей недвижимости. Покупателей интересует рассрочка на покупку квартиры.

Со своей стороны даже частично полученные средства продавец может использовать для первого взноса для приобретения другой недвижимости. Для продавца такая продажа при наличии реального покупателя означает более быстрое завершение купли-продажи и получение первого взноса.

На что обратить внимание при заключении договора

В договоре прописываются такие моменты:

  1. Возможность погасить долг досрочно без штрафов.
  2. Регулярность взносов — ежемесячно или ежеквартально.
  3. Наличие или отсутствие штрафных санкций за задержку регулярного платежа.
  4. Момент передачи жилья в собственность — сразу после внесения первоначального взноса или после погашения всей задолженности. Особенно важен этот пункт, когда выплата рассрочки происходит после введения новостройки в эксплуатацию.

Когда покупатель задерживает платеж более чем на 2 месяца или допускает от 3 просрочек в год, строительная компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если это указано в документе.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+