Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Уступка с дду

Уступка с дду

Уступка с дду

Оглавление:

Отличия в стоимости и оплате

ДДУ и договор уступки отличаются друг от друга своей стоимостью и способами оплаты. Как правило, стоимость цессии всегда выше, чем цена основного договора.

И этому есть несколько причин. Цена ДДУ равна стоимости квартиры.

Она является фиксированной и неизменной весь период действия договора. Договор переуступки практически всегда совершается на возмездной основе и помимо цены ДДУ включает в себя стоимость самой уступки.

Покупатель оплачивает вознаграждение продавцу за возможность получить его права на строящееся жилье.Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. По закону переуступка может осуществляться тогда, когда дольщик полностью расплатился с застройщиком. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика.

Без соглашения о переходе долга договор цессии будет считаться незаключенным и не пройдет регистрацию в Росреестре.Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку.

Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры. Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика.

Однако в законе также присутствует оговорка, что если в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, то его необходимо получить, даже если дольщик полностью расплатился за квартиру.

Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.

Поэтому в ДДУ появился пункт, по которому дольщику запрещено продавать квартиру без согласия компании-застройщика (а за согласие он может брать комиссию в виде процентов от сделки).

Но такого пункта может и не быть – читайте ДДУ!

Обязательное разрешение от застройщика на переуступку спасет его от недобросовестного инвестора, который может продать свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией. Заплатить дольщику, у которого купили право требования на квартиру – а потом выяснится, что он с застройщиком не расплатился? Вот такого не может быть, если застройщик сам проверяет своих конкурентов-переуступщиков.Кстати, не всегда квартира, приобретенная по договору переуступки, дешевле, чем у застройщика.

Скажем, инвестор купил ликвидную «однушку».

У застройщика таких квартир не осталось — скорее всего, инвестор продаст ее дороже.

Если самый ликвидный вариант — это студия, а к сдаче дома в эксплуатацию у застройщика остались, например, только «двушки» и «трешки», то инвестор может продать студию даже дороже «двушки» от застройщика.При покупке квартиры в новостройке у людей, как правило, есть выбор — обратиться напрямую к застройщику или приобрести жилье по переуступке.

Если самый ликвидный вариант — это студия, а к сдаче дома в эксплуатацию у застройщика остались, например, только «двушки» и «трешки», то инвестор может продать студию даже дороже «двушки» от застройщика.При покупке квартиры в новостройке у людей, как правило, есть выбор — обратиться напрямую к застройщику или приобрести жилье по переуступке. Второй вариант актуален особенно тогда, когда нужна квартира с определенными характеристиками, а в продаже от застройщика таких уже не осталось.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия.

В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика.

Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Мериться метрами: почему объемы строительства – не лучший показатель при выборе застройщика

  1. JOY в руки: МосДольщик.рф получил приз за полезный видеоролик о недвижимости
  2. По старой схеме или нет: новые данные на карте новостроек МосДольщик.рф
  3. Постоять за дольщика: поможет ли банкротство застройщиков достроить проблемные дома
  4. На надежных рассчитайсь: портал МосДольщик.рф обновил рейтинг застройщиков
  5. Без метров и прибыли: почему инвестирующие в новостройки рискуют больше дольщиков

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и . Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см.

по ссылке. Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Москвичи дружно ринулись покупать квартиры?

Причин для рекордного количества сделок в июне несколько. В Росреестре отмечают среди прочих реформу строительной отрасли и желание застройщиков завершить свои проекты до перехода на эскроу-счета.

По итогам июня около половины от всех ДДУ были поданы юридическими лицами.Получается, что ажиотаж не был связан с реальными покупателями.

чтобы получить возможность достраивать свои проекты по старым правилам, без применения эскроу.

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена

11 февраля 2020, 19:29Бывает, что люди покупают квартиру в новостройке, но хотят продать её, не дожидаясь окончания строительства. Это возможно, но в этом случае продавать будут не квартиру (её пока физически нет), а права на неё. И даже не продавать, а передавать.

Рассказываем, что такое переуступка прав и как всё правильно оформить.Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик.

Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору.

Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ. Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»).

Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.Особенности переуступки прав на квартируПокупателю нужно помнить:

  1. После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.
  2. Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
  3. Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него.

Даже если ДДУ подписал один из них.Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть.

Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.Что проверить в ДДУ перед уступкойПомните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.Основные условия договораПроверьте, что в ДДУ указаны все основные условия.

Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.В договоре должны быть: 1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения. Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов.

Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.2. Срок передачи квартиры.3. Цена квартиры.

Она может быть указана одним из 4 способов:

  1. как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  2. суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
  3. фиксированной суммой;
  4. как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.

4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.5. Способы обеспечения обязательств:

  1. поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.
  2. залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;

Данные о регистрации ДДУНа договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой.

До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.Порядок уступки прав по ДДУПроверьте, какая процедура прописана в договоре.

Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройкуИтак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика. Что еще стоит проверить до подписания соглашения?Проверьте застройщикаПосле уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  1. закажите выписку из ЕГРЮЛ или на сайте налоговой;
  2. найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  3. найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  4. проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
  5. оцените дома застройщика вживую.

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой правЦена.

Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено. Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик. Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.Рассрочка.

Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку.

Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав. По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.Ипотека.

Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав.

Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.Рефинансирование ипотеки с переуступкой.

Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.Не забудьте прописать в соглашении:

  1. характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  2. сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
  3. обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  4. по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  5. сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  6. обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
  7. обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  8. ответственность продавца за действительность передаваемых прав.

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия.

Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера ХохловаПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства.

Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект.

Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах.

Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика.

Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства.
Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства.

Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски.

Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу . Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик. Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе.

Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки. Два вида уступки Согласно закону № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

, уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. 1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга.

Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки. Пакет документов для сделки Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии): 1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя; 2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя); 3) нотариально заверенное согласие супруга; 4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя; 5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора); 6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный). Документы, которые требуются покупателю При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору. Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов.

По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз»

Юлия Михайлова.

— По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования. Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.

Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов.

Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида.

Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».
Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом. «В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова.

— Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств.

Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля: — Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.

Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является.

И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю: — Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Автор: Татьяна Крупко Источник:

Как оформить договор уступки права

Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой. Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье .

Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.Что необходимо посмотреть у застройщика:

  1. все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
  2. документы, устанавливающие право застройщика на участок;
  3. разрешительные документы на возведение данного объекта;
  4. проектную декларацию на строящийся объект.

Договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, чтобы убедиться, что цедент действительно является правообладателем по данному договору, нужно получить выписку из ЕГРП на переуступаемый объект. Прежний участник должен также передать все квитанции об оплате по договору, а у застройщика нужно запросить документ об отсутствии у дольщика задолженности.

Для совершения сделки по переуступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Уступка права требования по договору долевого участия — оформление

Переуступка прав требований по квартире в новостройке – одна из разновидностей сделок. По ней права на будущее жилье отчасти передаются другому лицу. В некоторых случаях это касается и части обязанностей.

Но оформление таких сделок и договора переуступки имеет определенные риски, как для продавцов, так и для покупателей.ЧТО ТАКОЕ УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯПредполагается, что на основе такого соглашения одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Подобные соглашения обладают юридической силой только в том случае, когда речь идет о жилье в новостройках. Применяются схемы по отношению к обязательствам, ранее возникшим при заключении договора по долевому участию.

Они распространяются на помещения разных типов.Важно! Допустим вариант, когда документ оформляют в периоды между регистрацией обозначенного ранее договора и фактом подписания акта приема-передачи.

Если объект уже практически введен в эксплуатацию, стороны могут оформлять только соглашение по покупке и продаже.Действие первоначального договора не прекращается в случае использования схемы с переуступкой прав. Все первоначальные условия при этом тоже сохраняются.Речь идет о таких показателях, как:1.

Сроки выполнения работы. 2. Стоимость объекта. 3. Гарантийные обязательства застройщика, участвующего в переуступке прав по договору долевого участия в строительстве.К новому участнику долевого строительства в полной мере переходят не только права, но и обязанности.Внимание! Соглашение стандартно заключают с использованием произвольной письменной формы.

При этом можно отказаться от получения согласия со стороны застройщика.

В случае с долевым строительством уступка считается передачей имущественных прав.

Поэтому можно оформить документ только до того момента, как объект будет готов.Стоит присмотреться к следующим моментам, чтобы снизить существующие риски для обеих сторон:1. Наличие информации, подробно описывающей не только самого застройщика, но и все этапы возведения жилого объекта. Чем больше сведений из разных источников будет доступно – тем лучше.
Чем больше сведений из разных источников будет доступно – тем лучше. Тогда будет больше силы у договора уступки права, требований по договору долевого участия, образец которых не составит труда найти.2.

Есть ли сведения относительно регистрации соглашения у соответствующих органов контроля?3. Описание размеров денежных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком.

Данный факт в обязательном порядке подтверждается различными доказательствами. Сроки и порядок выплаты долгов обговариваются отдельно. Инвестор должен в полном объеме расплатиться по своим обязательствам.4.

Обязательно уточняют момент, когда у участника долевого строительства возникает право собственности.

Это важно для переуступки ДДУ.5.

Соглашение приобретает юридическую силу только, начиная с момента государственной регистрации в соответствующих органах.

Поэтому до указанного времени не нужно передавать никакие деньги. Если продавец настаивает на задатке, то покупатель имеет право настоять на том, чтобы условие было включено в первоначальное соглашение.У дольщиков есть право отказываться от соглашений в одностороннем порядке. Обычно для этого используют следующие обстоятельства:1.

Застройщик нарушает указанные сроки.2. Не исполнены обязательства по своевременному выявлению недостатков.3. Ремонтно-строительные работы произведены, но их объем недостаточен, не важно, идет речь об аренде или других направлениях.Есть и несколько других ситуаций, обозначенных на законодательном уровне.

Застройщику направляют само заявление об отказе с просьбой вернуть деньги, уплаченные ранее. Требование по возврату суммы и процентов направляется именно застройщикам, а не первоначальным инвесторам.КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯНеобходимо иметь при себе следующий пакет документации:1. Сам договор ДДУ, прошедший государственную регистрацию.

На безвозмездной основе его не составляют.2. Платежный документ, подтверждающий расчет со стороны будущего собственника.3.

Документы в пользу того, что у продавца есть право собственности на реализуемый объект.4. Согласие со стороны второго супруга на заключение договора ДДУ. Для таких документов обязательно официальное заверение, с участием нотариуса.

Если официальный брак не заключен – то об этом тоже пишут письменное заявление, произвольной формы. Это подтверждает, что объект строительства принадлежит конкретному человеку.5. Предшествующие документы тоже надо проверить отдельно, если на объект уже оформлялись подобные соглашения.

Начиная от самой первой сделки, заключенной с этим застройщиком.ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ДОГОВОРА ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДДУПриобретение квартиры, связанной с переуступкой прав, относится к достаточно рискованным сделкам. На практике распространение получили ситуации, когда роль первого инвестора играет подрядчик, либо компания, поставляющая материалы.Интересно.

Если в сделке участвует подрядчик, то схема будет относительно простой. Договор подряда эта сторона оформляет с застройщиком.

По мере выполнения стоимость работ засчитывается в цену материалов, которые приобрел один из участников.Покупателю в этом случае обязательно надо проверить:1. Справку от застройщика о том, что взаимные претензии отсутствуют. 2. Соглашение по зачету стоимости работ.

3. Документы, подтверждающие завершение проекта. 4. Соглашение на подряд. 5. Договор ДДУ.Часто бывает так, что подряд и поставка материала оформлены между застройщиком и подрядчиком.

А уступка по правам заключается непосредственно с застройщиком. Тогда оплату производят на основании трехстороннего соглашения, в адрес поставщика или подрядчика.Предполагается, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица.

Застройщик должен просить произвести оплату в пользу подрядчика. Подрядчик, со своей стороны, предоставляет покупателю платежный документ, справку из банка для подтверждения факта того, что перевод денежных средств состоялся. После этого строители передают справку о том, что возведение объекта завершено.
После этого строители передают справку о том, что возведение объекта завершено.

В этом случае факт оплаты признают, задолженность считается погашенной в полном объеме.

Но надо помнить о подводных камнях.ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПЕРЕХОДА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ НА НОВОЕ ЛИЦОПереуступка считается абсолютно законной сделкой. Но часто в соглашение включают требование, согласно которому любые действия такого типа оформляют, только если строительная компания согласна переуступать право.При этом за свое согласие компании могут потребовать дополнительную плату.

Подобные поборы всегда можно оспорить в суде, но на это уходит дополнительное время, да и деньги тоже.

Еще один вариант – обращение в Росреестр, чтобы соглашение оформили без согласия второй стороны.В договорах часто прописывают вообще невозможность заключения соглашения по цессии. Обязательный момент – согласие с банком, если использовались кредитные средства.

Иначе переуступить права не получится.Для покупателей самым серьезным риском остаются долгострои и банкротство застройщиков. То же самое касается потери денег после того, как соглашение по ДДУ заключено.РИСКИ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВПервая опасность – недействительность цессии.Надо помнить, что уступку прав допускают только при соблюдении определенных требований:1. С разрешения банка-кредитора, если предполагается оформление ипотеки.2.

Письменное согласие застройщика, если пункт соответствующего плана предполагается в соглашении.3. После того, как уплачена цена ДДУ, или когда долг переводится на нового участника.

Тогда все будет оформляться по правилам.Если хотя бы одно из условий не выполняется – возрастает вероятность признания цессии недействительной.

В этом случае у продавца возникает обязанность вернуть деньги.Перед оформлением сделки важно проверять все пункты, обозначенные ранее.Оптимальное решение – пересмотр каждого платежного документа, связанного с продавцом.

Лучше всего запрашивать акт сверки у застройщика.

Это помогает убедиться, что у первого дольщика отсутствуют долги. Продавцы должны передавать покупателям пакет документации в полном объеме. Это касается оригинала соглашения на ДДУ, любых платежных поручений.После подписания и регистрации соглашений на руках у покупателей должны оставаться такие бумаги:- Оригинал договора по уступке.

— Письменное подтверждение согласия от застройщика с переуступкой. — Акт на передачу документов, вне зависимости от доли.

— Квитанции для подтверждения расчетов по основному договору. — Основной договор ДДУ. Он нужен для физических, юридических лиц в равной степени.Бумаги рекомендуется сохранять минимум до момента окончательного переезда в квартиру.

Об этом должны помнить и жены.О «ДВОЙНОЙ» ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВКак и в случае с ДДУ, для переуступки обязательна государственная регистрация. Но иногда сами дольщики могут подписывать соглашение сразу с несколькими покупателями. Это возможно, если приобретение оформлено не по ДДУ, а по другим видам соглашений.

Обычно используются схемы с предварительной куплей-продажей, векселями. То есть, документы такого плана не требуют официальной регистрации с участием Росреестра. Не важно, идет речь о нежилых объектах, или о новостройках.НЕВОЗМОЖНОСТЬ ПРЕДЪЯВИТЬ ИСК ЗАСТРОЙЩИКАМЗастройщику стоит в любом случае сообщать о том, что оформляется переуступка.

Не важно, подписан соответствующий пункт или нет. Лучше всего сделать это максимум спустя 10 дней после регистрации договора цессии на территории РФ.Иначе покупателя может ждать целый список неприятных последствий. Например – невозможность предъявить иск, даже если сроки строительства были нарушены.

Или велика вероятность признания цессии недействительной, даже если использовался заем.Сделки с большой вероятностью признают недействительными, если присутствует хотя бы один из указанных факторов:1.

Слишком низкая цена.2. Менее, чем спустя год после этого действия застройщик заявляет о банкротстве. Тогда и родственники могут попасть в сложную ситуацию.НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУИнвестор имеет право на имущественный вычет, если договор переуступки заключается с продавцом. Это значит, что появляется право уменьшения доходов на сумму расходов, произведенных фактически.

Главное – чтобы присутствовали соответствующие письменные доказательства. Налог в этом случае платят с разницы, возникающей между стоимостью уступки и первоначального соглашения. В случае с земельными участками правила действуют такие же.Значит, вычет в размере 1 млн рублей не распространяется конкретно на уступку.

Не важно, на протяжении какого срока сохранялись права инвестора на саму уступку.

Даже если минимальный срок владения не нарушается, от уплаты налогов все равно не освобождают.ЗАКЛЮЧЕНИЕПокупатели и продавцы в равной степени могут столкнуться с большим количеством риском в случае с переуступкой. Лучше всего проводить сделки под наблюдением специалистов с достаточной квалификацией. Тогда проще полностью обезопасить себя, предотвратить негативное воздействие от сложившейся ситуации.

Допустимый вариант – обращение к обществу по защите прав дольщиков. Такие объединения оказывают и юридические услуги, связанные с сопровождением сделок разного характера.

Шаг 2: заключите договор

Напишите цессию в письменной форме.

В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения: � Дата и город заключения.

� Адреса и паспортные данные обоих участников сделки — продавца и покупателя.

� Данные о заключенном договоре ДДУ — его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах. � Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.

� Оценка права требования — стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу. � Порядок расчета и реквизиты — чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив. � Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю — например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.

� Права и обязанности обеих сторон по договору. � Подписи сторон с расшифровкой. В составлении договора есть один нюанс.

Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком.

То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.

Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+